Hinweis: Dieser Rechner dient zur Orientierung. Für eine verbindliche Finanzierungszusage wenden Sie sich an Ihre Bank oder einen unabhängigen Finanzberater.
Wie berechnet man das Immobilienbudget?
Das maximale Budget für einen Immobilienkauf setzt sich aus drei Komponenten zusammen: Ihrem verfügbaren Eigenkapital, dem Kreditbetrag den Sie bei einer Bank aufnehmen können, und den Kaufnebenkosten die Sie einplanen müssen. Die monatliche Belastung sollte dabei nicht mehr als 35% des Haushaltsnettoeinkommens betragen – diese Faustregel nutzen auch Banken bei der Kreditprüfung. Bei einem Haushaltsnetto von 5.000 Euro wäre eine Rate von maximal 1.750 Euro tragbar.
Eigenkapital: Je mehr, desto besser
Banken empfehlen mindestens 20% des Kaufpreises plus die kompletten Nebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro wären das 80.000 Euro plus etwa 50.000 Euro Nebenkosten – also insgesamt 130.000 Euro. Eine 100%-Finanzierung ohne Eigenkapital ist zwar bei einigen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit. Zudem steigt das Risiko bei fallenden Immobilienpreisen in eine Überschuldung zu geraten.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern, Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von etwa 2% sowie eventuell Maklergebühren von 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises. In Summe müssen Sie mit Nebenkosten von 10% bis 15% rechnen. Diese werden in der Regel nicht von Banken finanziert und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden.
Tilgung und Zinsbindung
Eine Anfangstilgung von mindestens 2% ist empfehlenswert, besser sind 3% oder mehr. Bei einer niedrigeren Tilgung dauert die Rückzahlung sehr lange und Sie zahlen insgesamt deutlich mehr Zinsen. Bei einem Zinssatz von 3,5% und einer Tilgung von 2% beträgt die Gesamtlaufzeit etwa 30 Jahre. Die Zinsbindung sollte mindestens 10 Jahre betragen – bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine längere Bindung von 15 oder 20 Jahren.
Laufende Kosten nicht vergessen
Neben der Kreditrate fallen weitere monatliche Kosten an: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizkosten, Wasser und Abwasser, sowie eine Rücklage für Instandhaltung (etwa 1 Euro pro Quadratmeter). Bei einer Eigentumswohnung kommt das Hausgeld hinzu. Diese Nebenkosten können je nach Immobilie 300 bis 600 Euro pro Monat betragen und sollten bei der Budgetplanung berücksichtigt werden.